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Immobilier : la révolution digitale

Immobilier : la révolution digitale

À l’heure où le numérique envahit l’ensemble de la planète et modifie le monde de l’entreprise, il n’est pas étonnant de le voir investir nos maisons, nos bureaux, nos commerces, et les autres lieux que nous fréquentons, que ce soit dans la construction ou dans l’immobilier. Ce qui l’est plus, c’est la rapidité avec laquelle cette mutation se produit et l’offre foisonnante de nouveaux services qui l’accompagne.

La maquette numérique, outil collaboratif des architectes et des ingénieurs


Issue du monde anglo-saxon sous l’acronyme BIM (Building Information Modeling), la maquette numérique est une représentation digitale des caractéristiques physiques et fonctionnelles d’un bâtiment, mais surtout une structuration des informations techniques qui autorise leur partage entre tous les acteurs de la construction. Cet outil permet de concevoir et de réaliser les immeubles sous un mode collaboratif. Il contribue également à effectuer des simulations techniques et à réaliser des visites virtuelles en 3D. La maquette numérique engendre des gains de productivité très importants et une meilleure maîtrise des coûts de travaux et des délais, en particulier lors des inévitables modifications de projet et de synthèses entre corps d’état.

L’une des premières réalisations sous BIM en France est la Fondation Louis Vuitton, située dans le bois de Boulogne et inaugurée fin 2014. La complexité technique et les défis de fabrication de cette œuvre de l’architecte Frank Gehry était tels que l’utilisation de la maquette numérique s’est imposée sur l’opération. Mais soudain, la profession et les autorités ont pris conscience de l’intérêt de cet outil révolutionnaire et de leur retard par rapport à leurs homologues anglais. Un salon spécifique, le BIM World, s’est tenu à La Défense les 29 et 30 mars en l’honneur de la maquette numérique, devenue entre-temps obligatoire en France pour les marchés publics dès 2017. On ne compte plus, par ailleurs, les formations sur le BIM, et les stations de travail envahissent enfin les cabinets d’architecture et les bureaux d’études.

Impression 3D et construction

Le monde de la construction fourmille d’innovations en tous genres sur les matériaux et les équipements. Le gros œuvre, quant à lui, est longtemps resté une terre inexplorée, mais il prépare également sa mue informatique, souvent loin des projecteurs. Ainsi, la startup XtreeE, parrainée par Dassault Systems et Vinci au sein de 3DExperience Lab, ambitionne de révolutionner le secteur grâce à l’impression 3D et la construction additive. Ce mode de construction, basé sur un robot imprimant des formes en trois dimensions, permet de réduire très fortement les déchets de chantier et le transport des matériaux. XtreeE travaille déjà sur un studio en 3D près de Rouen avec le bailleur Habitat76.

Plus de 40 incubateurs, dont deux consacrés exclusivement à l’immobilier, sont déjà en fonction dans la capitale et la maire de Paris, Anne Hidalgo, compte sur ce terreau parisien très fertile pour afficher son ambition de détrôner Londres.

De l’autre côté de la planète, le chinois WinSun est capable de réaliser des murs entiers en quelques heures avec son imprimante 3D, qu’il assemble ensuite à l’aide d’une grue. Il a déjà présenté une résidence de six étages réalisée dans la ville de Suzhou.

Par ailleurs, une jeune pousse moscovite, Apis Cor, a fait le buzz en diffusant début mars une vidéo de construction en 24 heures d’une maison de 38 mètres carrés pour la modique somme de 10 134 dollars. Son imprimante 3D, amenée par camion et actionnée par deux techniciens seulement, agit sur une zone circulaire de 132 mètres carrés. Elle est capable d’imprimer les murs sur site en une seule fois, sans aucun raccord et sous tous les climats. Le toit, les fenêtres et les finitions (parquet, peinture) ont été installés après impression. Apis Cor prouve qu’il est possible de réduire drastiquement le temps et le coût d’un chantier. Le stade industriel n’est plus loin, la disparition de la maçonnerie traditionnelle non plus.

L’émergence rapide des PropTechs

Les PropTechs, ces nouvelles technologies au service de l’immobilier et leur cortège de startups, suscitent un intérêt grandissant du monde de l’immobilier, qu’il soit aménageur, investisseur, promoteur, broker, gestionnaire d’actifs ou manager d’immeuble. Tout professionnel sérieux se doit à présent d’avoir une direction ou un responsable de l’innovation, les yeux et les oreilles grands ouverts sur les idées neuves, en quête de la jeune pousse prometteuse à incuber ou accélérer.

Selon le rapport de l’incubateur américain Metaprop NYC, on compte actuellement dans le monde plus de 2 000 startup spécialisées dans l’immobilier. Un premier salon, le MIPIM PropTech Summit leur a été consacré en 2016 à New York, et l’argent ne manque pas pour les aider à fleurir. Selon le même rapport, sur les neuf premiers mois de 2016, elles ont réussi à lever 2,1 milliards de dollars pour 167 transactions et 92 % des investisseurs dans le PropTech pensent égaler ou surpasser leurs investissements en 2017.

Paris, capitale européenne de l’innovation

Depuis plusieurs années, les lieux dédiés à la collaboration entre startup, grandes entreprises, étudiants et universitaires se développent à Paris. Le géant incubateur Station F, projet de Xavier Niel dont l’ouverture est prévue courant avril avec ses 34 000 m2, constituera la plus grande structure destinée aux startup en Europe.

Plus de 40 incubateurs, dont deux consacrés exclusivement à l’immobilier, sont déjà en fonction dans la capitale et la maire de Paris, Anne Hidalgo, compte sur ce terreau parisien très fertile pour afficher son ambition de détrôner Londres.

Les startup de l’immobilier y sont fédérées par Impulse Partners au travers de deux accélérateurs, qui les mettent en relation avec leurs membres, des grands donneurs d’ordres acceptant de les parrainer et d’investir dans le développement de leurs idées de produits ou de services digitaux. Le premier, Immowell Lab, regroupe plus de 60 startup spécialisées sur les usages immobiliers et le bien-être des occupants, comme par exemple Habiteo, une plateforme immobilière permettant la visite en 3D des logements, Jooxter qui propose de nouveaux services basés sur la géolocalisation indoor, GreenMe qui explore la mesure de la qualité de l’air dans l’environnement de travail, Silent Space dont les produits améliorent la qualité acoustique en open space, ou encore Sevenhugs qui développe une télécommande contrôlant tous les objets connectés de la maison.

« En 2016, on comptait plus de 2 000 startup spécialisées dans l’immobilier qui ont réussi à lever 2,1 milliards de dollars pour 167 transactions. »

Le second accélérateur, lancé fin 2016 à l’occasion du SIMI, le Salon de l’Immobilier, est quant à lui consacré aux solutions dites « disruptives » dans l’immobilier, c’est-à-dire celles capables de générer une nouvelle activité immobilière ou susceptibles de rendre obsolète tout ou partie des process et des métiers de l’immobilier. C’est le cas de Bird Office, dont le portail propose, dans toute la France, la réservation immédiate de salles de réunion de tous types. Autre exemple, avec Homeloop, sur le modèle proposé par l’américain Opendoor, propose d’accélérer le processus de vente d’un appartement en le rachetant cash et en prenant à sa charge toutes les démarches administratives.

L’irruption du digital au sein des immeubles renforce également le besoin d’une bonne connectivité pour les occupants, où qu’ils se trouvent pour travailler. Or, les immeubles ne sont pas toujours correctement équipés pour accueillir les services digitaux, qu’ils soient desservis par liaison câblée, en WiFi ou via le réseau téléphonique 4G. Le référentiel de certification WiredScore, né à New York il y a quelques années, vient donc de faire son apparition en France le 9 mars dernier pour évaluer la connectivité des immeubles et les différencier.

L’innovation placée au cœur du MIPIM

En écho à cette effervescence, il est logique que le MIPIM, le plus célèbre marché international des professionnels de l’immobilier, qui s’est tenu à Cannes du 14 au 17 mars, leur a accordé une place de choix : parmi les conférences, 22 étaient consacrées à la technologie et 12 à l’innovation, dont six sessions de réflexion centrée sur les moyens de booster la créativité dans l’immobilier. De plus, cinq ans à peine après la création d’un espace de l’innovation cantonné dans un coin peu fréquenté du salon, l’organisateur REED Midem a décidé de le placer au cœur du Palais des Festivals et d’y accueillir plus de 60 entreprises innovantes sur 1 500 m2.

Les enjeux énergétiques y tiennent une place importante avec des acteurs de référence comme Siemens Building Technologies, qui y présente sa plateforme capable d’interopérer l’ensemble des équipements techniques, incendie et sûreté et de les superviser. Des startup comme Embix et E-nergy apportent également des solutions techniques et juridiques aux problèmes posés par les échanges d’énergie entre bâtiments ou à l’échelle d’un quartier. Le portail proposé par Finalcad numérise quant à lui le suivi de chantier, tandis que Matterport permet de naviguer virtuellement dans un immeuble. Enfin, la plateforme d’Anaxago offre des solutions de financement participatif aux startup et aux PME.

Le digital, vecteur d’enthousiasme et d’inquiétude    

Cet enthousiasme inédit des professionnels de l’immobilier pour l’innovation se pare également d’une inquiétude non dissimulée face à l’arrivée de startup soupçonnées d’être « disruptives », c’est-à-dire risquant de rendre tout ou partie de leur propre métier obsolète et de mettre au chômage un grand nombre d’acteurs traditionnels dans un futur proche. Un peu comme le génie qui, enfin libéré de sa bouteille, devient menaçant pour celui à qui il a proposé ses tours de magie.

En effet, tous ont en tête l’exemple d’Uber qui menace partout l’activité des taxis traditionnels. Ou plus significatif, car lié à l’immobilier, le succès phénoménal d’AirBnb lequel, en l’espace de quelques années seulement, a révolutionné le marché de l’hôtellerie grâce à sa plateforme de location entre particuliers et vaudrait plus cher que les géants du secteur. L’immobilier fonctionne, en effet, comme une chaîne d’acteurs, composée de multiples intermédiaires, et l’irruption d’un nouvel acteur ne respectant pas cette chaîne peut provoquer des dégâts.

Risque de cybercriminalité

L’autre crainte qui émerge rapidement est celle liée à la cybercriminalité. Une étude publiée en janvier 2016 par le cabinet PwC a chiffré son coût à 400 milliards de dollars au niveau mondial, et lui prévoit une évolution exponentielle.

Les bâtiments peuvent être très facilement victimes d’un hacker déterminé et ce n’est plus de la science fiction. Ainsi, ce mois de janvier, une cyberattaque a eu lieu dans un hôtel de luxe autrichien, le Seehotel Jägerwirt, où des hackers ont paralysé le système informatique à distance, rendant impossible les réservations, le paiement et le contrôle des clés magnétiques des chambres. Prise en otage, cette petite entreprise n’a pas trouvé d’autre solution que de payer une forte rançon en bitcoins pour se libérer. La cybersécurité devient donc un enjeu pour l’immobilier, car les attaques vont rapidement viser les capteurs, les compteurs, les automates et autres puces connectées aux nouveaux services immobiliers. Il suffit d’imaginer un piratage bloquant la climatisation d’un immeuble de grande hauteur ou d’un centre commercial, et obligeant le manager à l’évacuer immédiatement, pour mesurer l’ampleur des conséquences financières pour les propriétaires et les exploitants.

Cette révolution digitale de l’immobilier porte donc en elle toutes les espérances d’un métier en mutation, mais les outils qui l’accompagnent sont également signes d’obsolescence pour ses maillons professionnels les plus faibles et nécessitent en parallèle une amélioration de leur protection contre la cybercriminalité.

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